Guillaume Geoffrion, Stéphane Plaza Immobilier Paris 14 Pernety : « Il faut rester optimiste pour 2023 »

Pourriez-vous nous présenter votre agence, Stéphane Plaza Immobilier Pernety ? 

L’agence Stéphane Plaza Immobilier Paris 14 Pernety a ouvert fin 2016. À l’époque, nous étions la cinquantième agence de ce réseau, lancé en 2015. Désormais, Stéphane Plaza Immobilier représente plus de 650 agences. 

Au total, nous sommes sept collaborateurs. Nicolas Verret et moi-même sommes directeurs. Nous sommes épaulés par trois négociateurs et deux apprentis. Nous nous consacrons exclusivement à la transaction. Nous ne faisons ni location ni gestion locative. Nous réalisons entre 30 et 40 ventes chaque année. 

Nous sommes situés dans le quartier de la rue Pernety et nous travaillons principalement sur le 14e arrondissement. Grâce au bouche-à-oreille, nous pouvons être amenés à intervenir dans tout Paris et éventuellement en proche banlieue. Mais, dès que nous nous éloignons de notre zone de prédilection, nous préférons déléguer aux autres agences Stéphane Plaza. 

Nous partageons avec elles la valeur principale du réseau et de Stéphane Plaza : la bienveillance. Nous sommes réellement là pour accompagner notre client. Nous remettons l’humain au centre des priorités. Je pense que cela se ressent et que les gens sont satisfaits. C’est sans doute une des raisons pour laquelle nous avons été élus réseau préféré des Français pour la troisième année consécutive. 

Quelles sont les spécificités du 14e arrondissement ? 

C’est vraiment mixte. C’est ce qui est sympa. Il y a des ménages aisés, mais c’est aussi un arrondissement populaire et artistique. Nous avons en plus des acheteurs qui viennent de province, de Bretagne et du Grand Ouest. Nous avons beaucoup de pied-à-terre et de résidences secondaires dans le quartier, car la gare Montparnasse est à dix minutes à pied seulement. 

Le 14e est un secteur dans lequel on trouve beaucoup de petites surfaces, des studios et des deux pièces. Peu de gens le savent, mais nous sommes l’un des arrondissements parisiens qui a le plus de maisons. Nous vendons à 95 % des appartements, mais quelques transactions concernent des maisons. 

Nos clients sont surtout des primo-accédants. Nous accompagnons également des personnes qui déménagent et qui recherchent soit quelque chose de plus grand, soit quelque chose de plus petit, notamment quand les enfants sont partis. 

Quels sont, à l’intérieur de l’arrondissement, les secteurs plus recherchés ? 

Les abords de la rue Daguerre et les environs de la mairie plaisent. Ce sont des rues animées, très commerçantes. Le secteur Pernety attire beaucoup. C’est un quartier vivant, à taille humaine et qui a un certain charme. Les immeubles n’ont pas plus de quatre étages, on trouve des maisons et des petites rues sympathiques pour se balader, comme la rue des Thermopyles. 

Comment se porte le marché local ces derniers mois ? 

C’est devenu compliqué. Avec la crise sanitaire, des Parisiens ont quitté la capitale et nous nous sommes retrouvés avec plus de biens qu’auparavant. Le stock a augmenté, ce qui rallonge les délais pour vendre et fait baisser les prix. 

À cela est venue s’ajouter la hausse des taux. Le taux d’usure est réévalué, mais toujours avec du retard. Les financements sont difficiles à obtenir pour les acquéreurs. 

Malgré tout, nous avons réalisé un chiffre meilleur que l’année précédente. Mais pour cela, nous avons dû travailler deux fois plus. Nous concluons encore des ventes au prix dès la première visite, mais c’est beaucoup plus rare. Certains produits mettent maintenant entre quinze jours et six mois avant de trouver preneur. Récemment, on nous a confié un bel appartement, rue du Château. Une rénovation très réussie avec un balcon de sept mètres carrés exposé sud. J’ai mis plus d’un mois à le vendre. Je suis sûr qu’avant, il serait parti en deux semaines.

Mais je reste optimiste. Beaucoup de personnes cherchent à se loger. Accéder à la propriété demeure l’une des priorités des Français. 

Comment voyez-vous les choses évoluer ? 

Personne n’a jamais vraiment réussi à prédire l’évolution du marché immobilier. Sinon tout le monde aurait acheté et vendu quand il le fallait ! 

Je pense que les choses ne vont pas être simples en 2023. Nous faisons le point régulièrement avec des courtiers et des banquiers et on nous annonce encore une hausse des taux. 

Mais nous devons rester positifs. Les Français auront toujours besoin de se loger, la demande sera toujours là ! Les transactions demanderont plus de temps et de travail et il faudra une période d’adaptation pour que les vendeurs et les acquéreurs s’habituent à ce nouveau marché. C’est généralement plus rapide pour les acheteurs. Les propriétaires, eux, ont souvent plus de mal à revoir le prix de leur bien à la baisse. 

La consommation d’énergie est au cœur des préoccupations des Français. Cet intérêt est-il présent lors des visites ?  

Le sujet est même abordé avant ! L’une des premières questions que l’on me pose quand on m’appelle pour obtenir des renseignements sur une annonce, c’est de savoir quel est le diagnostic de performance énergétique (DPE) du bien.  

Au début, nous supposions que le DPE impacterait essentiellement les investisseurs, qui sont les premiers concernés. Mais on se rend compte qu’aucun acquéreur n’a envie de vivre dans une passoire thermique. Certains ne se déplacent pas si le score du DPE est mauvais. Nous avons aussi des propriétaires qui mettent en vente, car ils ne veulent pas se lancer dans la rénovation énergétique. La performance énergétique est devenue un argument lors des négociations.

Quels conseils donneriez-vous aux acheteurs et aux vendeurs ? 

Pour les vendeurs, je leur dirai de quand même se lancer et de se montrer patients. S’ils ont besoin de vendre pour acheter autre chose derrière, mieux vaut bien travailler leur projet en amont et ne pas se précipiter. Mon deuxième conseil serait d’étudier toutes les offres en détail. Le financement va devenir très important. Il vaut peut-être mieux accepter un paiement comptant, même si le prix n’est pas celui espéré, pour être certain d’aller au bout de la transaction. 

Pour les acquéreurs le financement va s’avérer décisif. Je leur recommande de boucler leur plan de financement avant toute visite et de faire un point régulier avec leur banquier, pour suivre l’augmentation des taux. 

Pour ceux qui veulent réaliser un investissement locatif, le 14e arrondissement reste un bon placement. L’encadrement des loyers y est plus généreux que dans d’autres arrondissements. Pour les petites surfaces comme les studios par exemple, en meublé, on est à 40,8 € le mètre carré. C’est assez élevé pour Paris. Les prix ont également commencé à baisser et il nous arrive, pour la première fois depuis longtemps, de vendre à moins de 10 000 euros du mètre carré. 

Guillaume Geoffrion - Directeur d'agence Stéphane Plaza Immobilier Pernety

Guillaume Geoffrion travaille dans l’immobilier depuis presque 20 ans. Il est le directeur des agences Stéphane Plaza Pernety et Vavin, à Paris.

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