Revue de l'immo #205 du 19 janvier 2024

Baisse historique des ventes en 2023

Le nombre de transactions a dégringolé de 22 % l’année dernière, selon les chiffres de la Fnaim, pour s’établir à 875 000 transactions. On n’avait pas vu une baisse pareille depuis 50 ans. Il faut dire que l’année 2022 avait été exceptionnellement bonne, à la suite de l’épisode Covid, avec 1,12 millions de transactions. Ce freinage d’urgence s’explique par plusieurs facteurs combinés : l’inflation, des taux qui ont fortement augmenté générant des difficultés à emprunter, et des prix élevés (en augmentation continue depuis 2009). Une chute des ventes qui accroît la crise du marché locatif, à un moment où l’offre locative est particulièrement rare.

Les logements vacants toujours plus nombreux depuis 30 ans

En France, le nombre de logements vacants en 2023 est de 3,1 millions, soit 8,2 % du parc. C’est 60 % de plus qu’en 1990 selon une étude de l’INSEE. La plus grande proportion de logements vacants se trouve dans les zones les moins peuplées, en particulier les départements ruraux de la « diagonale du vide » (cette ligne particulièrement peu peuplée qui va des Ardennes à l’Ariège). Les raisons ? Un recul démographique, une demande en berne, des logements anciens, voire insalubres, des litiges locataires-propriétaires, ou des problèmes de succession. L’augmentation de la vacance a décollé en 2005 et progresse à un rythme de 2,5 % par an en moyenne. Les villes de 700 000 habitants et plus et Paris sont moins touchées (7% de vacance). À l’inverse, les villes de moins de 50 000 habitants affichent, avec des disparités, un taux de vacance de 9,6 % en 2020.

Les faillites d’agences immobilières en forte hausse en 2023

Le nombre d’agences en cessation de paiement ou en procédure de sauvegarde a doublé l’année dernière, pour s’établie à 910 défaillances. C’est proche du niveau record de 2009 (1244 faillites). Ces chiffres sont révélateurs des difficultés que traverse le secteur de l’immobilier : si les défaillances sont en hausse de 30 % dans l’ensemble de l’économie, elles ont bondi de 116 % pour les seules agences immobilières. Des faillites qui pourraient bien être le pendant du boom qu’a connu la profession lors de la décennie précédente. Les difficultés sont étroitement liées à celles du marché de l’immobilier, qui devrait rester tendu en 2024.

Fonctionnaires et frontaliers, la double peine pour se loger

La Haute-Savoie, sa nature, ses lacs, ses montagne et… ses difficultés à se loger ! À proximité du lac Léman, la Suisse toute proche a fait grimper les loyers ces dernières années : + 30 % en 5 ans. En conséquence, les frontaliers qui ne travaillent pas en Suisse (où les salaires sont trois fois plus élevés) ont bien du mal à se loger. Les fonctionnaires sont parmi ceux qui rencontrent de grandes difficultés. Comme cette policière municipale qui a dû passer d’une maison de 130 m² pour 790 € dans une autre région à un 45 m² pour 900 €, le tout après de longues recherches. Ou cette professeure des écoles qui vit dans un logement provisoire avec ses 3 enfants. Pour essayer d’enrayer le départ des fonctionnaires, le gouvernement va débloquer une indemnité de résidence de 50 € par mois à destination de 40 000 fonctionnaires. Pas sûr que cela soit suffisant pour boucler le budget loyer.

Pas décent, pas d’allocs

Un propriétaire réclame à sa locataire des arriérés de loyers, dont une part d’allocations de la CAF qui lui étaient jusque là directement versées. La caisse avait arrêté de les lui verser, au motif que le logement n’était pas décent. Il réclame alors les sommes à la locataire. La Cour de Cassation estime que ce n’est pas un défaut de paiement du locataire, car cela « reviendrait à mettre à la charge de celui-ci les défauts du logement. Ce n’est pas un motif de résiliation puisque cette situation n’est pas considérée comme un défaut de paiement du locataire. ». Le propriétaire ne peut exiger que le montant du loyer et des charges.

30 000 logements rachetés par Action Logement pour soutenir les promoteurs

Action Logement, premier bailleur social de France, a racheté 30 000 logements aux promoteurs en 2023, dans une période de crise profonde du logement neuf. Le géant du logement social avait reçu plus de 100 000 offres venant de toute la France, marquant l’ampleur de la crise du secteur.