Revue de l'immo #217 du 26 avril 2024

Évolution du DPE pour les logements de moins de 40 m²

Les propriétaires d’un logement de moins de 40 m² l’attendaient avec impatience. L’arrêté modifiant la méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) est paru ce 20 avril au Journal officiel. Cette modification doit faire sortir 140 000 habitations du statut de passoires thermiques, offrant aux propriétaires plusieurs années de sursis supplémentaires. Pour obtenir un « DPE corrigé », nul besoin de faire appel à un diagnostiqueur. Dès le 1^er juillet, rendez-vous sur le site de l’Observatoire du diagnostic de performance énergétique et de l’audit et indiquez votre numéro de DPE dans la case « moins de 40 mètres carrés : obtenir ma nouvelle étiquette ». Vous recevrez un document mentionnant votre nouvelle étiquette. Cette démarche est obligatoire pour tout DPE réalisé entre le 1^er juillet 2021 et le 30 juin 2024. Si vous ne faites pas cette demande, votre logement conservera sa mauvaise note et ne pourra plus être mis en location dans un futur proche : 2025 pour les biens classés G et 2028 pour les logements étiquetés F. 

La fraude à la location en forte hausse

Dans un marché locatif ultra-tendu, il faut avoir un dossier en béton pour trouver un toit : CDI, salaire dont le montant représente trois fois le loyer, garant solide… La concurrence fait rage, et les candidats sont triés sur le volet. Ceux qui ne cochent pas toutes les cases sont prêts à falsifier leur dossier pour qu’il arrive sur le haut de la pile. Ces fraudes à la location se multiplient. Il faut dire qu’obtenir de faux documents est un jeu d’enfant. Flairant une opportunité, de nombreux sites proposent des « packs de triche ». Pour 180 euros, vous pouvez obtenir trois fausses fiches de paie, une attestation d’employeur à jour et un contrat de travail en CDI. Frauder est simple, mais pas sans risques. Rappelons que les faussaires peuvent utiliser vos données pour usurper votre identité. De plus, falsifier son dossier pour obtenir un toit ne porte pas toujours ses fruits. Ni les agences immobilières ni les particuliers ne sont dupes. Face à la multiplication des fraudes, les dossiers sont examinés à la loupe. Pour déceler les faux profils, les agences se basent sur l’intelligence artificielle et des logiciels d’aide à la décision. Pour vérifier les informations fournies, les particuliers s’appuient quant à eux sur les réseaux sociaux et sur DossierFacile, un service public gratuit mis en place par l’État. À noter que ce site peut également être utilisé par les locataires qui souhaitent créer un dossier de location numérique complet vérifié par l’État, l’idéal pour rassurer le propriétaire.

Il suffira d’une étincelle…

Votre installation électrique est-elle aux normes ? À l’occasion de la publication de son baromètre, l’Observatoire national de la Sécurité Électrique (ONSE) tire la sonnette d’alarme. En France, 83 % des installations électriques des logements datant d’avant 2010 sont défectueuses. Des statistiques qui montent à 90% pour les parties communes des immeubles d’habitation. Défauts de prise, matériels électriques vétustes ou inadaptés… Ces anomalies peuvent avoir des conséquences dramatiques. Une étincelle et c’est un logement entier qui peut partir en fumée. Entre 20 % et 35 % des incendies d’habitation auraient comme origine un problème électrique. Sans compter le risque d’électrocution. Chaque année, les urgences accueillent 3000 victimes sérieusement électrocutées. Les dangers liés à une installation électrique défectueuse ne doivent donc pas être pris à la légère. Une prise électrique est déboitée ? Remplacez-la pour éviter un court-circuit qui pourrait entraîner un incendie. Rappelons aussi qu’il est recommandé de ne pas brancher trop d’appareils sur une multiprise, sous peine de provoquer une surchauffe et un départ de feu. Si vous manquez de prises, mieux vaut faire appel à un électricien pour en installer de nouvelles.

Comment le DPE façonne le marché immobilier

Dans l’immobilier ancien, l’importance de l’étiquette énergétique d’un logement ne cesse de croître. Mais quel est son impact concret sur le marché ? Pour le savoir, l’Observatoire Crédit Logement/CSA a analysé 1 461 milliers d’opérations avec DPE réalisées par des particuliers entre 2015 et fin mars 2024. Certains enseignements assez contre-intuitifs. Ainsi, contrairement à ce que l’on pourrait penser, ce ne sont pas les ménages les plus modestes qui achètent des passoires thermiques. Bien au contraire ! Les acquéreurs des logements F ou G ont le plus souvent un portefeuille bien garni. Il faut dire que le coût des travaux de rénovation après achat peut représenter un gros budget. Les primo-accédants aux revenus moyens ne se ruent pas non plus sur les passoires thermiques. Ils leur préfèrent un logement neuf « abordable » financé avec un prêt à taux zéro. Autre constat mis en évidence par cette étude : les banquiers ne se montrent pas plus frileux lorsqu’il s’agit d’octroyer un crédit pour une passoire thermique. Les financements accordés aux logements F et G n’ont pas reculé entre 2015 et 2024. La dernière tendance mise en lumière surprend moins et corrobore les résultats d’autres études : l’étiquette énergétique influence le prix de vente. Plus la note du logement est mauvaise, plus la décote sera sévère. Ces dernières années, les écarts de prix entre les biens mal notés et ceux de qualité moyenne (étiquette D) se sont accentués, particulièrement dans les zones moins tendues : -5,4 % en 2022 et -9,7 % en 2023.

L’impact positif de l’encadrement des loyers à Paris

Soixante-quatre euros, c’est la somme moyenne épargnée par les locataires parisiens chaque mois grâce à l’encadrement des loyers. Dans la capitale, ce dispositif a permis d’atténuer la hausse des loyers de 4,2 % entre 2019, date de son entrée en vigueur, et 2023. Si les effets de l’encadrement des loyers se renforcent au fil des années, on constate encore de nombreux dépassements. Environ 4 annonces sur 10 sont en dehors des clous, dépassant le loyer de référence majoré. Pour rappel, les locataires lésés peuvent signaler les bailleurs hors-la-loi à la mairie. En 2023, plus de 1630 signalements ont été recensés. Le dépassement mensuel moyen s’élève à 159 euros par mois et concerne majoritairement les 1 et 2 pièces. L’encadrement des loyers à Paris semble donc porter ses fruits, avec des effets plus marqués sur les petites surfaces. Le nombre d’annonces dépassant le plafond de loyer va-t-il diminuer ? Les signalements vont-ils continuer d’augmenter ? Pour le savoir, il faudra attendre les résultats de la prochaine étude de l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur). Celle-ci sera en effet reconduite jusqu’à la fin de l’expérimentation du dispositif d’encadrement, prévue pour novembre 2026.

Les solutions concrètes des entreprises face à la crise du logement

Devoir refuser un emploi faute de trouver un toit sur place, c’est la dure réalité pour certains Français. La pénurie de logements représente un véritable obstacle à la mobilité professionnelle. La situation est encore pire pour les ménages aux revenus modestes qui ont bénéficié d’un logement social : ils n’ont pratiquement aucune chance de trouver un logement offrant les mêmes avantages sur leur nouveau lieu de travail dans un délai raisonnable. Beaucoup préfèrent donc rester où ils sont, même lorsque le poste en question est mieux payé. Si l’argent gagné en plus part dans les loyers, le poste perd en attractivité. Conscientes que se reloger à proximité du nouveau lieu de travail est le nerf de la guerre, certaines entreprises ont commencé à investir directement dans le logement. C’est le cas du groupe agroalimentaire Agour au Pays basque où les prix de l’immobilier ont explosé au cours des dernières années. Le groupe a transformé une ferme en appartements et les loue à ses salariés à des prix 25 % à 35 % inférieurs à ceux du marché. Située au cœur de la campagne du Morbihan, l’entreprise FenêtréA a pris une décision similaire : la construction de 40 pavillons débutera cet été. Certaines entreprises ont pris d’autres initiatives pour pallier la crise du logement et faciliter le recrutement des talents. Pour donner un coup de pouce à ses nouveaux collaborateurs à la recherche d’un toit, l’entreprise Wisecom se porte gratuitement caution pour eux et leur accorde jusqu’à un mois d’avance sur salaire pour financer leur déménagement. La fintech Iroko épaule quant à elle ses salariés dans l’acquisition de leur résidence principale en prenant en charge une part des intérêts d’emprunt.