Sébastien Courtial, 3G immo : "Le viager permet de profiter de son capital de son vivant"

Pourriez-vous vous présenter ?

Je suis agent commercial en immobilier depuis 2013, j'ai rejoint le réseau 3G immo en 2020. J’interviens sur la Drôme, l'Ardèche, le nord du Vaucluse et le sud de l’Isère.  C’est un secteur assez vaste sur lequel je travaille volontiers en inter-agences. Mes collègues m’adressent souvent des clients. 
En 2016, j’ai suivi une formation sur le viager qui m’a convaincu de la pertinence de ce type de transaction. Depuis, le viager représente 10 % de mon activité soit environ une transaction par an. 

Quels sont les avantages d’une transaction en viager ? 

Pour les vendeurs, que l’on appelle les crédirentiers, le viager permet d’hériter de soi-même, comme le dit une agence spécialisée dans le secteur. On consomme, de son vivant, le capital que l’on a construit au cours de sa vie. Cela permet de vivre dans de meilleures conditions tout en restant chez soi. On utilise son capital de deux façons : on bénéficie d’un apport financier tout en continuant à profiter de son bien. 

Pour l’acheteur, le débirentier, cela permet d’investir en immobilier, de capitaliser sereinement et sans contrainte. Il n’y a pas de locataires ni d’impayés. C’est assez peu chronophage et cela demande peu d’énergie. 

Est-ce qu’il y a des risques ? 

Les risques sont aussi assez limités lorsque le contrat est bien étudié. Le risque principal concerne le crédirentier. Il réside dans le non-paiement de la rente par l’acquéreur. Mais le contrat inclut une clause résolutoire. En cas de non versement de la rente, une décision de justice permet au crédirentier de récupérer son bien tout en conservant les sommes déjà perçues. Mais ce cas est extrêmement rare. 

Pour les investisseurs, le viager est un produit peu liquide. Ce n’est pas la même chose qu’une action en bourse qui peut se revendre n’importe quand. Il est toujours possible de céder un viager occupé sur le marché secondaire mais, en général, le but est plutôt de revendre le bien une fois qu’il n’y a plus de droit d’usage et d’habitation. 

Quel est votre rôle en tant qu’agent immobilier dans ces transactions ? 

Notre rôle est avant tout d’aider le vendeur à construire son projet. En fonction de son âge, de ses besoins, de son bien et du marché, nous étudions le meilleur compromis possible pour une commercialisation équilibrée.

Mais nous continuons à être présent auprès des deux parties lorsqu’elles ont besoin de nous, par exemple pour réindexer la rente ou pour la revente du bien. 

C’est une mission un peu différente de celle que nous exerçons habituellement. Cela demande plus de temps et des compétences supplémentaires. Mais les honoraires sont calculés en conséquence. 

Quels conseils pourriez-vous donner aux personnes intéressées par le viager ? 

Il ne faut pas s’arrêter à la mauvaise image du viager. Les gens disent ne pas vouloir capitaliser sur la mort. Ils pensent au film Le Viager ou à Jeanne Calment. En réalité, pour les épargnants, c’est une façon de pouvoir investir dans un marché très tendu.

Le viager s’adresse à tous types de profils. Les débirentiers sont principalement des personnes d’une cinquantaine d’années avec des moyens qui leur permettent d’investir dans l’immobilier. Pour elles, le viager peut également être un moyen d’acquérir une résidence en bord de mer ou à la montagne où passer leur retraite dans plusieurs années. 

Contrairement à une idée reçue, les vendeurs ne sont pas que des personnes sans héritier. Le viager permet une transaction à la carte. 

Certains propriétaires choisissent de vendre un bien immobilier en viager et de léguer leurs autres biens à leurs enfants. Pour d’autres, le bien vendu peut être une résidence secondaire dans laquelle on ne va plus très souvent. Avec le viager, on en conserve le droit d’usage, contrairement à une vente classique.

Enfin, le viager est aussi une solution pour les familles recomposées. Le couple achète ensemble un appartement ou une maison et le revend ensuite en viager, avec un droit d’habitation au dernier vivant. Cela permet de protéger son conjoint sans troubler la famille. 

Si je devais donner un dernier conseil, ce serait d’envisager de verser la totalité de la valeur vénale du bien lors de la signature de l’acte authentique. Cela évite le versement de la rente et les indexations. Donc pour le crédirentier, il n’y a pas d’inquiétude. Et pour les acheteurs, cette option permet d’acheter en viager grâce à un emprunt bancaire. Ils peuvent ainsi bénéficier d’un double effet de levier. Celui du viager et celui des taux d’intérêts peu élevés.